Abattement 790 G CGI : comment l’appliquer ?

L'abattement 790 G CGI est une disposition fiscale souvent méconnue, pourtant essentielle pour les familles concernées par le handicap lors de la transmission d'un patrimoine immobilier. Imaginez une succession immobilière où, grâce à cet abattement, les droits à payer sont significativement réduits, permettant ainsi une transmission plus sereine du patrimoine familial. Cette disposition, prévue par l'article 790 G du Code Général des Impôts (CGI), offre un avantage fiscal considérable pour les successions et les donations impliquant des personnes handicapées, notamment dans le cadre de biens immobiliers.

Cet abattement spécifique, loin d'être anecdotique, joue un rôle majeur dans l'allègement des charges financières liées à la transmission de biens immobiliers. Il permet de réduire l'assiette taxable, diminuant ainsi le montant des droits de succession ou de donation applicables aux biens immobiliers. Comprendre son fonctionnement et ses conditions d'application est donc crucial pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier et assurer un avenir plus stable aux personnes handicapées, tout en minimisant l'impact fiscal sur les héritiers.

Comprendre les fondamentaux de l'abattement 790 G CGI : qui est concerné par cet abattement immobilier ?

L'abattement 790 G CGI est une mesure fiscale avantageuse dans le contexte des successions immobilières, mais son application est soumise à des conditions précises. Il est donc essentiel de comprendre qui peut en bénéficier et comment ces conditions sont définies par la loi. L'éligibilité repose sur deux critères principaux : la reconnaissance du handicap et le lien de parenté avec le défunt ou donateur, particulièrement en ce qui concerne la transmission de biens immobiliers.

Les personnes handicapées : la condition sine qua non pour bénéficier de l'abattement immobilier

Le premier critère, et le plus fondamental, est la reconnaissance du handicap de la personne concernée. Selon l'article 790 G du CGI, le handicap doit se traduire par une infirmité physique ou mentale, qu'elle soit congénitale ou acquise. Cette infirmité doit impérativement empêcher la personne d'exercer une activité professionnelle dans des conditions normales. L'importance de cette condition est soulignée par le fait que cet abattement a été mis en place pour protéger les personnes vulnérables et leur garantir une meilleure qualité de vie, notamment en facilitant l'accès ou le maintien dans un logement adapté.

Pour prouver le handicap, plusieurs documents justificatifs peuvent être utilisés, simplifiant ainsi les démarches administratives. La carte d'invalidité, délivrée par la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH), est un document probant. De même, une décision de la Commission des Droits et de l'Autonomie des Personnes Handicapées (CDAPH) reconnaissant un taux d'incapacité significatif peut être utilisée. D'autres documents médicaux attestant de l'infirmité peuvent également être acceptés, à condition qu'ils soient suffisamment précis et détaillés. Par exemple, un certificat médical spécifiant l'incapacité à exercer une profession et la nécessité d'aménagements spécifiques au logement peut être déterminant.

Prenons l'exemple de Sophie, atteinte d'une sclérose en plaques sévère, qui l'empêche de travailler et nécessite un logement adapté à son handicap. Elle dispose d'une carte d'invalidité et d'une décision de la CDAPH attestant de son handicap. Dans ce cas, Sophie remplit clairement la condition du handicap et pourra bénéficier de l'abattement 790 G si elle hérite de ses parents, facilitant ainsi le maintien dans son logement actuel ou l'acquisition d'un nouveau bien immobilier adapté. Un autre exemple pourrait être celui de Paul, né avec une trisomie 21. Sa situation est reconnue par une décision de la CDAPH, lui permettant également de prétendre à l'abattement, notamment pour l'acquisition d'un bien immobilier par donation.

• Carte d'invalidité délivrée par la MDPH, justifiant le handicap.
• Décision de la CDAPH reconnaissant un taux d'incapacité significatif, prouvant le besoin d'aménagements spécifiques.
• Justificatifs médicaux détaillés attestant de l'infirmité, complétant le dossier.

Lien de parenté avec le défunt/donateur : les différents cas de figure pour la transmission immobilière

Outre la condition du handicap, le lien de parenté entre la personne handicapée et le défunt (en cas de succession) ou le donateur (en cas de donation) est un autre critère déterminant pour l'application de l'abattement 790 G CGI dans le cadre de la transmission immobilière. L'abattement 790 G CGI s'applique à différents degrés de parenté, mais les conditions peuvent varier en fonction du lien, influençant ainsi les droits de succession applicables aux biens immobiliers.

Descendants (enfants, petits-enfants) : transmission immobilière facilitée

Le cas le plus courant est celui des descendants, c'est-à-dire les enfants et petits-enfants de la personne décédée ou du donateur. L'abattement 790 G s'applique sans condition particulière concernant l'âge de l'enfant handicapé. Il peut s'agir d'un enfant mineur ou majeur. Il est important de noter que si un enfant décède en laissant lui-même des petits-enfants handicapés, ces derniers peuvent également bénéficier de l'abattement, à condition de remplir les critères liés au handicap. L'abattement 790 G facilite la transmission du patrimoine immobilier aux descendants handicapés en réduisant les droits de succession.

Ascendants (parents, grands-parents) : héritage immobilier d'un enfant handicapé

L'abattement 790 G CGI ne se limite pas aux descendants. Il peut également bénéficier aux ascendants, c'est-à-dire aux parents et grands-parents de la personne handicapée, lorsqu'ils héritent de leur enfant ou petit-enfant handicapé. Cette disposition permet de tenir compte des sacrifices financiers que peuvent faire les parents pour subvenir aux besoins de leur enfant handicapé tout au long de sa vie, notamment en matière de logement. Si les parents héritent d'un bien immobilier de leur enfant handicapé, l'abattement 790 G contribuera à réduire les droits de succession.

Frères et sœurs : conditions strictes pour l'abattement immobilier

Le cas des frères et sœurs est plus restrictif. Pour qu'un frère ou une sœur handicapé puisse bénéficier de l'abattement 790 G, des conditions cumulatives doivent être remplies. Premièrement, il ou elle doit être célibataire, veuf(ve), divorcé(e) ou séparé(e). Deuxièmement, il ou elle doit avoir vécu sous le même toit que le défunt pendant les cinq années précédant le décès. Ces conditions strictes visent à garantir que le frère ou la sœur handicapé était réellement à la charge du défunt, notamment en matière de logement. Si ces conditions sont remplies et que le frère ou la sœur hérite d'un bien immobilier, l'abattement 790 G peut être appliqué pour réduire les droits de succession.

Focus sur les situations particulières

Certaines situations nécessitent une attention particulière lors de la transmission immobilière. C'est le cas des enfants adoptés. En principe, les enfants adoptés bénéficient des mêmes droits que les enfants biologiques, y compris l'abattement 790 G CGI. Cependant, il est important de vérifier que l'adoption a été prononcée dans les formes légales. De même, les personnes recueillies, c'est-à-dire celles qui ont été traitées comme des enfants par le défunt ou le donateur, peuvent bénéficier de l'abattement, à condition de prouver qu'elles ont été réellement considérées comme des enfants. En cas de transmission immobilière à un enfant adopté ou recueilli, l'abattement 790 G peut s'appliquer si les conditions sont remplies.

• Enfants adoptés: Vérifier la validité de l'adoption pour l'application de l'abattement immobilier.
• Personnes recueillies: Prouver le traitement comme un enfant pour bénéficier de l'abattement 790 G lors de la transmission immobilière.
• Petits-enfants handicapés dont le parent est décédé: Possible sous conditions, réduisant les droits de succession sur les biens immobiliers.

Abattement cumulable ? optimisation de la transmission immobilière

Une question fréquemment posée concerne la possibilité de cumuler l'abattement 790 G CGI avec d'autres abattements pour réduire les droits de succession sur les biens immobiliers. La réponse est oui, dans certains cas. L'abattement 790 G se cumule avec les abattements liés au lien de parenté, tels que l'abattement en ligne directe (entre parents et enfants) ou l'abattement entre frères et sœurs (sous conditions). Cette cumulabilité permet de réduire encore davantage l'assiette taxable et de minimiser les droits de succession ou de donation applicables aux biens immobiliers.

Prenons l'exemple d'un enfant handicapé héritant de son père d'une maison d'une valeur de 300 000 euros. Il bénéficiera à la fois de l'abattement en ligne directe, d'un montant de 100 000 euros en 2024, et de l'abattement 790 G, d'un montant de 159 325 euros en 2024. La base imposable sera réduite de 259 325 euros, soit un montant imposable de 40 675 euros. Sans l'abattement 790 G, le montant imposable serait de 200 000 euros, ce qui entraînerait des droits de succession bien plus élevés sur ce bien immobilier. L'abattement 790 G a permis de réduire les droits de succession de 79.66%, ce qui est un avantage considérable.

Comment calculer et appliquer l'abattement 790 G CGI pour les biens immobiliers ? guide pratique et exemples concrets

Après avoir déterminé si vous êtes éligible à l'abattement 790 G CGI, il est crucial de comprendre comment le calculer et l'appliquer concrètement, en particulier pour les successions et donations de biens immobiliers. Cette section vous guide à travers les étapes du calcul, les démarches administratives à suivre et vous présente des exemples concrets pour une meilleure compréhension, en mettant l'accent sur les aspects spécifiques liés à l'immobilier.

Détermination du montant de l'abattement pour la transmission immobilière

Le montant de l'abattement 790 G CGI est un montant fixe, réévalué chaque année par l'administration fiscale. En 2024, ce montant s'élève à 159 325 euros. Il est important de noter qu'il s'agit d'un abattement unique par bénéficiaire et par succession ou donation. Cela signifie que si une personne handicapée hérite à plusieurs reprises ou reçoit plusieurs donations de biens immobiliers, elle ne pourra bénéficier de l'abattement 790 G qu'une seule fois par succession ou donation.

Ce montant de 159 325 euros peut sembler conséquent, mais il est essentiel de le considérer comme un plafond. L'abattement ne peut pas excéder la valeur des biens immobiliers transmis. Par exemple, si une personne handicapée hérite d'un appartement d'une valeur de 100 000 euros, l'abattement sera limité à ce montant, et la base imposable sera ramenée à zéro.

Calcul des droits de succession/donation après abattement pour les biens immobiliers

Le calcul des droits de succession ou de donation après application de l'abattement 790 G suit un processus précis, en tenant compte de la valeur des biens immobiliers transmis. Voici les étapes à suivre :

1. Déterminer le montant total de la succession ou de la donation, en incluant la valeur des biens immobiliers.
2. Appliquer l'abattement 790 G, dans la limite de la valeur des biens immobiliers transmis.
3. Appliquer les autres abattements éventuels liés au lien de parenté (abattement en ligne directe, abattement entre frères et sœurs, etc.).
4. Calculer la base imposable, c'est-à-dire le montant sur lequel seront calculés les droits de succession ou de donation, en tenant compte de la valeur des biens immobiliers.
5. Appliquer le barème des droits de succession ou de donation, qui est progressif et varie en fonction du lien de parenté.

Illustrons ce processus avec un exemple concret. Supposons qu'une personne handicapée hérite de ses parents d'une succession d'une valeur de 400 000 euros, comprenant une maison estimée à 250 000 euros. Elle bénéficie à la fois de l'abattement en ligne directe de 100 000 euros et de l'abattement 790 G de 159 325 euros. La base imposable sera donc de 400 000 - 100 000 - 159 325 = 140 675 euros. Les droits de succession seront calculés sur ce montant, selon le barème applicable en ligne directe, en tenant compte de la valeur de la maison.

Déclaration de succession/donation : les démarches administratives pour la transmission immobilière

Pour bénéficier de l'abattement 790 G CGI lors de la transmission d'un bien immobilier, il est impératif de le déclarer lors de la déclaration de succession ou de donation. Cette déclaration doit être effectuée dans les délais légaux, qui varient en fonction du lieu du décès ou du domicile du donateur. En général, le délai est de six mois à compter du décès ou de la donation. La non-déclaration peut engendrer des pénalités financières pouvant s'élever jusqu'à 40% des droits dus.

La déclaration de succession ou de donation doit être déposée auprès du service des impôts compétent. Il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour vous accompagner dans cette démarche, car la déclaration de succession peut être complexe et comporter de nombreuses subtilités, notamment en ce qui concerne l'évaluation des biens immobiliers. Le notaire pourra vous conseiller sur les abattements applicables, les exonérations possibles et les modalités de paiement des droits de succession ou de donation. Le rôle d'un notaire est donc primordial dans ce genre de démarches administratives pour éviter des erreurs qui pourraient coûter cher. On estime que 90% des successions passent par un notaire. Son expertise est un atout majeur pour simplifier et sécuriser la transmission du patrimoine immobilier.

Lors de la déclaration, il est indispensable de joindre tous les documents justificatifs attestant du handicap de la personne concernée, ainsi que les documents relatifs à la propriété du bien immobilier (titre de propriété, évaluation du bien, etc.). L'absence de justificatifs peut entraîner le rejet de l'abattement par l'administration fiscale.

• Déclaration de succession/donation dans les délais légaux, en respectant les échéances fiscales.
• Dépôt de la déclaration auprès du service des impôts compétent, en fournissant tous les documents nécessaires.
• Joindre les documents justificatifs du handicap et les documents relatifs à la propriété du bien immobilier, garantissant la transparence de la transmission.

Exemples chiffrés approfondis pour la transmission immobilière

Cas 1 : enfant handicapé héritant de ses parents d'une maison

Un enfant handicapé hérite de ses deux parents, décédés simultanément dans un accident. La succession comprend une maison d'une valeur de 400 000 euros. L'enfant bénéficie de l'abattement en ligne directe de 100 000 euros pour chacun de ses parents, soit 200 000 euros au total, et de l'abattement 790 G de 159 325 euros. La base imposable sera donc de 400 000 - 200 000 - 159 325 = 40 675 euros. Les droits de succession seront calculés sur ce montant, selon le barème applicable en ligne directe, en tenant compte de la valeur de la maison.

Cas 2 : frère handicapé héritant de sa sœur d'un appartement

Un frère handicapé hérite de sa sœur, célibataire et sans enfant, avec laquelle il vivait depuis plus de cinq ans dans un appartement d'une valeur de 200 000 euros. Le frère bénéficie de l'abattement entre frères et sœurs, d'un montant de 15 932 euros, et de l'abattement 790 G de 159 325 euros. La base imposable sera donc de 200 000 - 15 932 - 159 325 = 24 743 euros. Les droits de succession seront calculés sur ce montant, selon le barème applicable entre frères et sœurs, en tenant compte de la valeur de l'appartement.

Cas 3 : donation à un enfant handicapé d'un terrain constructible

Des parents font une donation à leur enfant handicapé d'un terrain constructible d'une valeur de 150 000 euros. Ils bénéficient de l'abattement en ligne directe de 100 000 euros et de l'abattement 790 G de 159 325 euros. Cependant, comme la donation est inférieure à la somme des abattements, la base imposable est ramenée à zéro. Il n'y aura donc aucun droit de donation à payer sur ce terrain constructible.

Optimisation et planification : exploiter pleinement l'abattement 790 G CGI pour la transmission du patrimoine immobilier

L'abattement 790 G CGI est un outil précieux, mais son efficacité peut être maximisée grâce à une planification successorale anticipée, notamment en ce qui concerne la transmission du patrimoine immobilier. Cette section explore les stratégies pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier et combiner l'abattement 790 G avec d'autres dispositifs.

Anticiper la transmission du patrimoine immobilier

Pour les parents d'enfants handicapés, anticiper la transmission du patrimoine immobilier est essentiel pour assurer la sécurité financière de leur enfant à long terme et lui garantir un logement adapté. Plusieurs options s'offrent à eux :

• Donations anticipées de biens immobiliers : Effectuer des donations régulières de biens immobiliers à son enfant handicapé permet de profiter des abattements fiscaux et de réduire l'assiette taxable au moment de la succession.
• Assurance-vie avec un capital dédié à l'acquisition immobilière : Souscrire une assurance-vie au bénéfice de son enfant handicapé permet de lui transmettre un capital hors succession, avec une fiscalité avantageuse, qui pourra être utilisé pour acquérir un bien immobilier adapté à ses besoins.
• Testament adapté prévoyant la gestion du bien immobilier : Rédiger un testament adapté à la situation de son enfant handicapé permet de désigner un tuteur ou un curateur pour gérer ses biens immobiliers et de prévoir des dispositions spécifiques pour sa protection, comme la création d'une SCI pour faciliter la gestion du bien.

La rédaction d'un testament est particulièrement importante pour la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet de préciser les volontés du testateur et de désigner la personne qui sera chargée de veiller aux intérêts de la personne handicapée, notamment en ce qui concerne la gestion du bien immobilier. Sans testament, la loi désigne les héritiers légaux, ce qui peut ne pas être adapté à la situation particulière de la personne handicapée. Il est également possible de prévoir la création d'une fiducie ou d'une fondation pour protéger les intérêts de la personne handicapée en matière de logement. Une fiducie permet de confier la gestion d'un patrimoine immobilier à un fiduciaire, qui devra l'utiliser au profit du bénéficiaire (la personne handicapée). Une fondation permet de créer une structure juridique dédiée à la réalisation d'une mission d'intérêt général, comme l'aide aux personnes handicapées en matière de logement.

Combiner l'abattement 790 G avec d'autres dispositifs pour optimiser la transmission immobilière

L'abattement 790 G CGI peut être combiné avec d'autres dispositifs pour optimiser la situation financière de la personne handicapée en matière de logement. Par exemple, les frais d'hébergement en EHPAD peuvent donner lieu à une réduction d'impôts sur le revenu. De même, les personnes handicapées peuvent bénéficier de diverses aides sociales, telles que l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH), la Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ou le Revenu de Solidarité Active (RSA), qui peuvent être utilisées pour financer un logement adapté. Le parc social Français compte environ 5.4 millions de logements.

Il est essentiel de se renseigner sur les aides et prestations auxquelles la personne handicapée peut prétendre, car elles peuvent compléter les revenus issus de la succession ou de la donation immobilière. Ces aides peuvent également permettre de financer des services d'aide à domicile, des équipements spécialisés ou des adaptations du logement, améliorant ainsi la qualité de vie de la personne handicapée dans son logement.

Le rôle du conseil patrimonial dans la transmission du patrimoine immobilier

La planification successorale et l'optimisation de la transmission du patrimoine immobilier sont des opérations complexes, qui nécessitent une expertise spécifique. Se faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine est une étape clé. Ces professionnels peuvent vous aider à évaluer votre situation, à identifier les abattements et exonérations applicables et à mettre en place les stratégies les plus adaptées à vos besoins en matière de transmission immobilière. Ils pourront également vous conseiller sur les aspects juridiques, fiscaux et financiers de la transmission du patrimoine immobilier, notamment en ce qui concerne l'évaluation des biens et les modalités de paiement des droits de succession ou de donation.

Méfiez-vous des solutions "miracles" et des conseils non personnalisés. Chaque situation est unique, et il est important de bénéficier d'un accompagnement sur mesure. Un bon conseiller patrimonial prendra le temps de comprendre vos objectifs, vos contraintes et vos priorités avant de vous proposer des solutions adaptées à votre situation et à vos besoins en matière de transmission immobilière.

Pièges à éviter et erreurs fréquentes lors de l'application de l'abattement 790 G CGI à la transmission immobilière

Malgré la simplicité apparente de l'abattement 790 G CGI, certaines erreurs peuvent compromettre son application lors de la transmission d'un bien immobilier. Il est donc crucial d'être vigilant et d'éviter les pièges les plus courants.

L'oubli de l'abattement lors de la déclaration de succession immobilière

La première erreur, et la plus fréquente, est tout simplement d'oublier de mentionner l'abattement 790 G lors de la déclaration de succession ou de donation immobilière. Cela peut arriver par méconnaissance de la disposition ou par négligence. Il est donc essentiel de vérifier systématiquement l'éligibilité à l'abattement et de le mentionner explicitement dans la déclaration. Dans le cas où l'abattement n'a pas été pris en compte lors de la déclaration initiale, il est possible de déposer une déclaration rectificative auprès de l'administration fiscale, dans un délai de deux ans à compter de la date du dépôt de la déclaration initiale.

La justification insuffisante du handicap pour la transmission immobilière

Une autre erreur fréquente est de ne pas fournir les documents justificatifs nécessaires pour prouver le handicap de la personne concernée, en particulier lors de la transmission d'un bien immobilier. Comme mentionné précédemment, il est indispensable de joindre à la déclaration la carte d'invalidité, la décision de la CDAPH ou tout autre document médical probant. L'absence de justificatifs peut entraîner le rejet de l'abattement par l'administration fiscale et la remise en cause de la transmission immobilière.

La mauvaise interprétation des conditions d'application de l'abattement immobilier

Les conditions d'application de l'abattement 790 G CGI peuvent parfois être mal interprétées, en particulier lors de la transmission d'un bien immobilier. Il est important de bien comprendre les critères liés au handicap et au lien de parenté. Par exemple, il est essentiel de connaître les conditions strictes applicables aux frères et sœurs handicapés. Une mauvaise interprétation des conditions d'application peut entraîner le rejet de l'abattement ou une requalification de la succession ou de la donation par l'administration fiscale, avec des conséquences financières importantes pour la transmission immobilière.

La négligence des délais de déclaration lors de la transmission immobilière

Le non-respect des délais de déclaration de succession ou de donation peut entraîner des pénalités financières, en particulier lors de la transmission d'un bien immobilier. Il est donc impératif de respecter les délais légaux, qui varient en fonction du lieu du décès ou du domicile du donateur. Le non-respect des délais peut également entraîner la perte du droit à certains abattements ou exonérations, y compris l'abattement 790 G CGI, et compromettre la transmission immobilière.

La confusion avec d'autres abattements lors de la transmission immobilière

Il est important de bien distinguer l'abattement 790 G CGI des autres abattements généraux applicables aux successions et aux donations, en particulier lors de la transmission d'un bien immobilier. L'abattement 790 G est spécifique aux personnes handicapées et se cumule avec les autres abattements liés au lien de parenté. La confusion entre les différents abattements peut entraîner une erreur de calcul des droits de succession ou de donation, avec des conséquences financières importantes pour la transmission immobilière.

Questions fréquemment posées (FAQ) sur l'abattement 790 G CGI et la transmission immobilière

Cette section répond aux questions les plus fréquemment posées sur l'abattement 790 G CGI, en mettant l'accent sur les aspects spécifiques liés à la transmission immobilière, afin de clarifier les points qui peuvent susciter des interrogations.

• L'abattement est-il renouvelable pour plusieurs biens immobiliers ? Non, l'abattement 790 G CGI est un abattement unique par bénéficiaire et par succession ou donation, quel que soit le nombre de biens immobiliers transmis.
• Peut-on bénéficier de l'abattement si le bien immobilier est loué ? Oui, l'abattement peut s'appliquer même si le bien immobilier est loué, à condition que les autres conditions d'éligibilité soient remplies.
• Quels sont les documents spécifiques à fournir pour l'évaluation du bien immobilier ? Il est nécessaire de fournir un titre de propriété, une évaluation du bien réalisée par un expert immobilier, ainsi que tout autre document permettant de justifier la valeur du bien. La valeur déclarée doit être cohérente avec les prix du marché, sous peine de redressement fiscal.
• L'abattement s'applique-t-il si la personne handicapée vend le bien immobilier hérité ? La vente du bien immobilier hérité n'affecte pas l'application de l'abattement lors de la succession. Cependant, les plus-values réalisées lors de la vente peuvent être soumises à l'impôt sur le revenu, sous certaines conditions.

L'abattement 790 G CGI représente un soutien précieux pour les familles concernées par le handicap, en particulier lors de la transmission du patrimoine immobilier. Sa connaissance et son application correcte permettent d'alléger significativement les charges financières liées à la transmission du patrimoine, tout en garantissant un logement adapté à la personne handicapée. La complexité des règles fiscales justifie amplement de se faire accompagner par des professionnels compétents, tels que des notaires ou des conseillers en gestion de patrimoine, afin d'optimiser la transmission du patrimoine immobilier et de sécuriser l'avenir de la personne handicapée.

En France, le nombre de personnes en situation de handicap est estimé à 12 millions. Il est donc crucial de bien connaître les dispositifs fiscaux existants pour faciliter la transmission du patrimoine aux personnes handicapées.